Mietminderung, § 536 BGB: Schema, Mietmangel & Mängelrechte

Ende Januar breitet sich Schimmel an der Schlafzimmerwand von Mieterin M aus. Sie meldet ihn noch am selben Tag. Vermieter V reagiert nicht. Im Februar und März überweist M trotzdem die volle Miete von 1.050 Euro, im April nur noch 840 Euro. V verlangt den Rest und meint, mit der Weiterzahlung habe M sich mit dem Zustand abgefunden. Darf M kürzen, und bekommt sie das Geld für Februar und März zurück?

Die Grundregel steht in § 536 BGB: Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist der Mieter kraft Gesetzes ganz oder teilweise von der Miete befreit. Eine Erklärung braucht es dafür nicht. Gerechnet wird von der Bruttomiete, ein unerheblicher Mangel bleibt außer Betracht.

In der Klausur steckt die Mietminderung meist im Zahlungsanspruch des Vermieters aus § 535 Abs. 2 BGB. Mit ihr verbunden sind die Rückforderung zu viel gezahlter Miete, das Zurückbehaltungsrecht und das Kündigungsrisiko bei zu starker Minderung.

Auf einen Blick:

• Das Schema hat sechs Punkte: Mietvertrag, Mangel, Überlassung oder Entstehen in der Mietzeit, Erheblichkeit, kein Ausschluss, Höhe der Minderung.
• Mangel heißt: Die Ist-Beschaffenheit weicht zum Nachteil des Mieters von der Soll-Beschaffenheit ab. Störungen von außen sind nur eingeschränkt ein Mangel (BGH, Bolzplatz).
• Ausgeschlossen ist die Minderung vor allem bei Kenntnis des Mieters (§ 536b BGB) und bei fehlender Mängelanzeige (§ 536c Abs. 2 BGB).
• Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten.
• Daneben stehen der Anspruch auf Mängelbeseitigung, § 320 BGB, Schadensersatz und Aufwendungsersatz nach § 536a BGB und die fristlose Kündigung nach § 543 BGB.

§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

§ 536 BGB regelt, was mit der Miete geschieht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Hebt ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, muss der Mieter für diese Zeit keine Miete entrichten. Ist sie nur gemindert, zahlt er eine angemessen herabgesetzte Miete. Die Norm eröffnet die Mängelrechte der §§ 536 ff. BGB.

Das BGB, ausgeschrieben Bürgerliches Gesetzbuch, regelt die Miete in den §§ 535 bis 580a. § 536 knüpft an die Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag nach § 535 BGB an. Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Gelingt ihm das nicht, verliert er einen Teil der Gegenleistung. Das Mietrecht stellt so das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung wieder her.

Gesetzestext im BGB: § 536 BGB im Wortlaut

Lies die Norm einmal vollständig, bevor du in die Fallgruppen gehst. Fast jeder Prüfungspunkt des Schemas steht wörtlich im Gesetz:

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 536 BGB

In Skripten liest du für Satz 1 oft die Kurzform § 536 I 1 BGB. Das Gesetz kennt drei Auslöser: den Sachmangel nach Absatz 1, die fehlende zugesicherte Eigenschaft nach Absatz 2 und den Rechtsmangel nach Absatz 3. Absatz 1a und Absatz 4 regeln Ausnahmen und Grenzen.

Mietminderung kraft Gesetzes: der Mieter ist befreit

Aus dem Wort „befreit“ folgt: Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald und solange der Mangel besteht. Der Mieter muss sie weder erklären noch ankündigen. Im Kaufrecht ist das anders: Dort mindert der Käufer nach § 441 Abs. 1 BGB durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer, also durch ein Gestaltungsrecht (Überblick bei den Mängelrechten des Käufers nach § 437 BGB).

Daraus ergeben sich zwei Folgen für die Klausur. Erstens begründet § 536 keinen Anspruch des Mieters. Die Minderung ist eine rechtsvernichtende Einwendung gegen den Mietzahlungsanspruch, die das Gericht von Amts wegen berücksichtigt. Zweitens kann der Mieter, der trotz Mangels voll gezahlt hat, den Überschuss nur über das Bereicherungsrecht zurückholen.

Mietrecht im BGB: § 536 verdrängt das allgemeine Leistungsstörungsrecht

Ab der Überlassung der Mietsache verdrängen die §§ 536 ff. BGB das allgemeine Leistungsstörungsrecht, soweit es um Mängel geht. Anders als § 437 BGB im Kaufrecht verweist das Mietrecht nicht auf die Schadensersatzansprüche der §§ 280 ff. BGB. Es regelt Minderung, Schadensersatz, Aufwendungsersatz und Kündigung selbst. Eine Nacherfüllung wie im Kaufrecht gibt es nicht. An ihre Stelle tritt der fortbestehende Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Erhaltung der Mietsache bleibt Hauptpflicht des Vermieters, die ganze Mietzeit über. Wie die Bausteine zusammenhängen, zeigt auch die Wissensseite zur Mängelgewährleistung nach §§ 536 ff. BGB.

Vor der Überlassung gilt das allgemeine Recht: §§ 275, 280 ff., 311a und 320 ff. BGB. Das gilt nach dem BGH auch dann, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden ist und sich nicht beheben lässt: Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln sind grundsätzlich erst ab Übergabe anwendbar (BGH, Urteil vom 18.6.1997, XII ZR 192/95). Umstritten ist, ob der Mieter nach der Überlassung noch wegen eines Eigenschaftsirrtums nach § 119 Abs. 2 BGB anfechten kann oder ob die §§ 536 ff. BGB auch das sperren. Ich halte den Ausschluss für überzeugender, soweit die Eigenschaft einen Mangel begründet: Sonst ließen sich Wertungen wie § 536b BGB über die Anfechtung umgehen. Vor der Überlassung ist die Anfechtung möglich.

Mietminderung nach § 536 BGB: Schema

Die Mietminderung prüfst du als Einwendung im Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete. Das Schema führt in sechs Schritten vom Mietvertrag bis zur Höhe der Minderung, jeweils mit der passenden Norm.

Prüfungsschema der Mietminderung

Im Gutachten steht die Minderung unter dem Prüfungspunkt „Anspruch untergegangen“ oder „Anspruch in Höhe von … ausgeschlossen“. Der Obersatz lautet etwa: „V könnte gegen M einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für April in Höhe von 210 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB haben.“ Erst wenn der Anspruch entstanden ist, fragst du, ob die Miete nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB herabgesetzt war.

Mietvertrag und Überlassung der Mietsache

Der erste Punkt ist meist schnell erledigt. Du brauchst einen wirksamen Mietvertrag, also die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Bei der Leihe fehlt das Entgelt, bei der Pacht kommt die Fruchtziehung hinzu (ausführlich im Beitrag zum Unterschied zwischen Miete und Pacht). Für die Leihe gelten eigene, mildere Haftungsregeln (§§ 599, 600 BGB).

Beim dritten Schemapunkt geht es um den Zeitpunkt. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB erfasst den Mangel, den die „Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter“ hat, und den, der „während der Mietzeit“ entsteht. Überlassen ist die Mietsache, sobald der Mieter sie in Gebrauch nehmen kann, bei einer Wohnung in der Regel mit der Schlüsselübergabe. Ab diesem Zeitpunkt greift das Mängelrecht des Mietrechts.

Mangel der Mietsache: Wann liegt ein Mietmangel vor?

Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache, die Ist-Beschaffenheit, zum Nachteil des Mieters vom vertraglich geschuldeten Zustand, der Soll-Beschaffenheit, abweicht und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt ist. Maßstab ist zuerst die Vereinbarung der Parteien. Fehlt sie, entscheidet die Verkehrsanschauung, bei Gebäuden der Baustandard zur Zeit der Errichtung.

Sachmangel: Ist-Beschaffenheit gegen Soll-Beschaffenheit

Der Mangelbegriff ist subjektiv. Was geschuldet ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag, auch aus stillschweigenden Abreden über die Ausstattung. Etwa: Der Mietvertrag nennt einen Stellplatz in der Tiefgarage, das Tor lässt sich seit Wochen nicht öffnen. Typische Sachmängel sind eine ausgefallene Heizung, Feuchtigkeit in den Wänden, eine verstopfte Abwasserleitung, ein defekter Aufzug oder Ungeziefer. Im Kaufrecht arbeitet § 434 BGB mit derselben Gegenüberstellung von Ist und Soll; der Vergleich mit dem Sachmangel im Kaufrecht hilft beim Verständnis.

Auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen können ein Mangel sein, wenn sie den Gebrauch tatsächlich beeinträchtigen. Eine Grenze zog der BGH bei der pandemiebedingten Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts: Sie führt nicht zu einem Mangel der Mietsache, weil die Maßnahme an den Geschäftsbetrieb anknüpfte und nicht an Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Räume (BGH, Urteil vom 12.1.2022, XII ZR 8/21). Der Mieter kann dann nur eine Anpassung nach den Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verlangen.

Umweltmangel: Baulärm, Bolzplatz und Nachbarn

Schwieriger sind Störungen, die von außen kommen. Lärm von einer Baustelle nebenan, ein neuer Spielplatz, Gerüche aus dem Nachbarbetrieb: Die Wohnung selbst ist unverändert, und doch kann die Umgebung unter Umständen zu Einschränkungen beim Wohnen führen. Solche Umweltmängel können ein Sachmangel sein. Der BGH begrenzt das aber stark.

Im Bolzplatz-Fall hatte die Eigentümerin eines benachbarten Schulgeländes dort, rund 20 Meter von der Terrasse einer Mietwohnung entfernt, einen Bolzplatz errichtet. Jugendliche spielten dort auch abends und am Wochenende. Die Vorinstanz hatte eine Minderung zugesprochen, der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen von einem Nachbargrundstück sind ohne besondere Vereinbarung grundsätzlich kein Mangel, wenn auch der Vermieter sie als Eigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14). Für Baulärm vom Nachbargrundstück hat der BGH das bestätigt (BGH, Urteil vom 29.4.2020, VIII ZR 31/18). Der Mieter muss die Störung und ihre Wesentlichkeit darlegen und notfalls beweisen. Beruft sich der Vermieter darauf, selbst keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zu haben, muss er das darlegen und beweisen.

Die Gegenansicht, vertreten etwa von Kammern des LG Berlin, hielt die Freiheit der Wohnung von Baulärm für stillschweigend vereinbart. Der BGH hat das im Baulärm-Urteil abgelehnt. Ich halte die Linie des BGH für überzeugend: Der Vermieter kann dem Mieter nicht mehr verschaffen, als er selbst gegen den Störer durchsetzen oder als Entschädigung verlangen kann.

Wohnfläche, Schimmel und Heizungsausfall als Mangel

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten, ist das ein erheblicher Mangel. Der Mieter muss dann nicht gesondert darlegen, dass der Gebrauch beeinträchtigt ist (BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03). Die 10-Prozent-Grenze gilt auch, wenn der Vertrag die Fläche nur mit „circa“ angibt (BGH, Beschluss vom 22.6.2021, VIII ZR 26/20).

Schimmelpilze in Wohnräumen sind ein Mangel, wenn ihre Ursache in der Bausubstanz liegt, etwa in einer undichten Fassade. Liegt die Ursache im Lüft- und Heizverhalten des Mieters, fehlt es am Mangel oder die Minderung ist ausgeschlossen. Bloße Wärmebrücken in einer Altbauwohnung sind ohne besondere Vereinbarung kein Mangel, wenn das Gebäude dem Baustandard zur Zeit seiner Errichtung entspricht (BGH, Urteil vom 5.12.2018, VIII ZR 271/17). Eine abstrakte Schimmelgefahr genügt dann nicht.

Fällt im Winter die Heizung aus, ist die Tauglichkeit der Wohnung in der Regel erheblich gemindert. Nur ein ganz kurzer Ausfall kann unerheblich sein. Bei einem vollständigen Ausfall in der kalten Jahreszeit kann sie ganz aufgehoben sein. Mängel, die die Tauglichkeit ganz aufheben, befreien den Mieter für diese Tage vollständig von der Miete, solange der Mieter den Gebrauch nicht ausüben kann. Eine feste Mindestdauer kennt das Gesetz nicht. Es kommt auf Jahreszeit, Außentemperatur und Umfang des Ausfalls an.

Die wichtigsten Fallgruppen mit ihrer Leitentscheidung:

Zugesicherte Eigenschaft und Rechtsmangel

Nach § 536 Abs. 2 BGB mindert sich die Miete auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Eine Zusicherung ist mehr als eine Beschreibung: Der Vermieter erklärt vertraglich bindend, für das Vorhandensein der Eigenschaft einzustehen. Absatz 2 verweist nur auf Absatz 1 Satz 1 und 2. Die Erheblichkeitsschwelle des Satzes 3 gilt hier deshalb nicht, auch eine geringe Abweichung führt zur Minderung.

Einen Rechtsmangel beschreibt § 536 Abs. 3 BGB: Ein Dritter entzieht dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise aufgrund eines eigenen Rechts. Etwa: M hat eine Wohnung von H gemietet und an U untervermietet. Das Hauptmietverhältnis endet, und H verlangt die Wohnung nach § 546 Abs. 2 BGB von U heraus. Im Untermietverhältnis zwischen M und U liegt dann ein Rechtsmangel vor. Bloß behauptete Rechte genügen nicht, der Dritte muss sein Recht geltend machen.

Wann ist die Mietminderung ausgeschlossen?

Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel unerheblich ist, und bei einer energetischen Modernisierung für die ersten drei Monate. Ausgeschlossen ist sie auch, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte, ihn nicht rechtzeitig angezeigt hat oder selbst zu vertreten hat. Bei Wohnraum kann der Vermieter die Minderung vertraglich nicht abbedingen.

Unerheblicher Mangel und energetische Modernisierung

Nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB gilt: Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Was ist unerheblich? Gemeint sind Bagatellen, die leicht und schnell zu beheben sind oder den Gebrauch kaum spürbar stören. Etwa: Ein Rollladen klemmt für zwei Tage, eine Glühbirne im Treppenhaus ist durchgebrannt.

Absatz 1a betrifft Bauarbeiten. Dient eine Maßnahme der energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB, bleibt die Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. Der Mieter einer Wohnung, deren Fassade gedämmt wird, muss Lärm und Gerüst also drei Monate lang ohne Minderung hinnehmen. Danach mindert sich die Miete wie sonst auch. Für andere Modernisierungen gilt die Sperre nicht.

Kenntnis des Mieters vom Mangel, § 536b BGB

Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm nach § 536b S. 1 BGB die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB nicht zu. Mietet M eine Wohnung mit sichtbar gesprungenen Fliesen, gilt dieser Zustand als vertragsgemäß. Ist dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, behält er seine Rechte nur, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536b S. 2 BGB). Nimmt er die Mietsache trotz Kenntnis an, muss er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten (§ 536b S. 3 BGB).

Und wenn der Mieter den Mangel erst später bemerkt, aber monatelang ohne Vorbehalt weiterzahlt? Vor der Mietrechtsreform 2001 verlor er dann analog § 539 BGB a. F. sein Minderungsrecht. Heute nicht mehr: § 536b BGB ist auf Mängel, die erst nach Vertragsschluss bekannt werden, nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 16.7.2003, VIII ZR 274/02). Für bereits gezahlte Beträge kann § 814 BGB die Rückforderung ausschließen. Das Minderungsrecht selbst geht nur unter den strengen Voraussetzungen der Verwirkung nach Treu und Glauben, § 242 BGB, oder durch einen Verzicht verloren, der auch stillschweigend erklärt sein kann.

Mängelanzeige durch den Mieter, § 536c BGB

Schlag kurz § 536c BGB auf. Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 S. 1 BGB). Die Anzeigepflicht gehört zu den Pflichten des Mieters im Mietverhältnis. Unterlässt er die Anzeige, schuldet er dem Vermieter Ersatz des daraus entstehenden Schadens. Soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, verliert der Mieter außerdem die Minderung, den Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB und die Kündigung ohne Abhilfefrist (§ 536c Abs. 2 S. 2 BGB).

Meldet M einen Feuchtigkeitsschaden an der Decke erst nach drei Monaten, verliert sie die Minderung für die Zeit, in der V den Schaden bei rechtzeitiger Meldung schon hätte beheben können. Ab der Meldung kann sie wieder mindern. Kannte V den Mangel ohnehin, entfällt die Anzeigepflicht.

Vom Mieter verursachter Mangel und Ausschluss im Mietvertrag

Hat der Mieter den Mangel selbst zu vertreten, ist die Minderung nach herrschender Meinung ausgeschlossen. Die herrschende Meinung stützt das auf den Rechtsgedanken des § 326 Abs. 2 S. 1 Alt. 1 BGB. Zertrümmert M schuldhaft eine Fensterscheibe, kann sie nicht wegen der kalten Wohnung mindern. Dasselbe gilt, wenn ein Dritter den Schaden verursacht, für den der Mieter nach § 278 BGB einsteht, etwa ein Untermieter. Was der Mieter zu vertreten hat, bestimmt sich nach dem Vertretenmüssen nach § 276 BGB.

Vertragliche Ausschlüsse begrenzt das Gesetz dreifach. Bei Wohnraum ist nach § 536 Abs. 4 BGB jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Das Minderungsrecht lässt sich dort weder ausschließen noch beschränken. Bei Geschäftsräumen sind Einschränkungen unter bestimmten Voraussetzungen möglich, in Formularverträgen aber nur in den Grenzen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Hat der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nach § 536d BGB auf einen vereinbarten Ausschluss ohnehin nicht berufen.

Höhe der Mietminderung: Bruttomiete und Quote

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, gleich ob als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03). Die Minderungsquote richtet sich danach, wie stark der Mangel den Gebrauch beeinträchtigt. Bei völliger Gebrauchsuntauglichkeit entfällt die Miete ganz.

Bruttomiete als Bemessungsgrundlage

Warum brutto? Der Mieter erhält für seine Miete ein Paket aus Wohnung und Nebenleistungen. Ist die Wohnung mangelhaft, ist die Gegenleistung insgesamt weniger wert. Würde man nur die Nettokaltmiete kürzen, stünde der Mieter bei hohen Nebenkosten schlechter da, obwohl der Mangel derselbe ist. Mit der Entscheidung von 2005 hat der BGH die frühere Streitfrage geklärt.

Mietminderung berechnen: ein Beispiel

Die Höhe der Mietminderung ist anhand der Bruttomiete zu berechnen. Du rechnest in zwei Schritten. Zuerst bestimmst du die Quote, dann multiplizierst du sie mit der Bruttomiete für den betroffenen Zeitraum. Die Quote schätzt das Gericht nach § 287 ZPO. Feste gesetzliche Prozentsätze gibt es nicht. Minderungstabellen sammeln Urteile der Instanzgerichte. Sie geben nur eine Orientierung.

Beispiel: Die Kaltmiete beträgt 900 Euro, die Nebenkostenvorauszahlung 150 Euro. Die Bruttomiete liegt also bei 1.050 Euro. Bei einer Quote von 20 Prozent mindert sich die Miete um 210 Euro, der Mieter schuldet 840 Euro. Besteht der Mangel nur zehn Tage eines Monats mit 30 Tagen, rechnest du anteilig: 210 Euro mal 10 geteilt durch 30, also 70 Euro.

Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Zahlt der Mieter trotz Mangels die volle Miete, hat er in Höhe der Minderung ohne Rechtsgrund geleistet. Den Überschuss fordert er nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurück, mit der Leistungskondiktion nach § 812 BGB. Ausgeschlossen ist die Rückforderung nach § 814 BGB, wenn er wusste, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Dafür genügt nicht, dass er den Mangel kannte: Er muss gewusst haben, dass er die Miete deshalb nicht in voller Höhe schuldet. Sicher ist der Mieter, der unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt, etwa mit einem Vermerk im Überweisungsbetreff.

Zahlungsverzug: Risiko der fristlosen Kündigung durch den Vermieter

Mindert der Mieter zu stark, zahlt er zu wenig. Erreicht der Rückstand die Grenzen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, darf der Vermieter fristlos kündigen. Die Einzelheiten zu Terminen und Beträgen erklärt der Artikel zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB. Eine Mindermeinung will den Verzug nach § 286 Abs. 4 BGB verneinen, solange unklar ist, ob die Minderung berechtigt war, weil der Mieter den Rückstand dann nicht zu vertreten habe. Dagegen spricht: Der Mieter kann sich schützen, indem er unter Vorbehalt zahlt. Wie sich der Verzug im Einzelnen prüft, zeigt der Beitrag zum Schuldnerverzug nach § 286 BGB.

Welche Mängelrechte stehen dem Mieter nach §§ 536 ff. BGB zu?

Neben der Minderung stehen dem Mieter bei einem Mangel vier weitere Rechte zu: der Anspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB, Aufwendungsersatz für die Selbstbeseitigung nach § 536a Abs. 2 BGB und die fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Sie schließen sich nicht gegenseitig aus.

Mängelbeseitigung und Zurückbehaltungsrecht

Der Erfüllungsanspruch ist das erste Recht des Mieters. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen, weil er die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Bis er das tut, kann der Mieter zusätzlich zur Minderung einen Teil der geminderten Miete nach § 320 BGB zurückhalten. Dieses Druckmittel ist aber begrenzt: Der Einbehalt unterliegt einer zeitlichen und betragsmäßigen Grenze, und jede schematische Betrachtung verbietet sich (BGH, Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 19/14). Ist der Mangel beseitigt, werden die zurückgehaltenen Beträge sofort fällig (BGH, Urteil vom 10.4.2019, VIII ZR 12/18). Die Minderung dagegen bleibt. Die Voraussetzungen im Einzelnen findest du bei der Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB.

Schadensersatz nach § 536a BGB: wann der Vermieter haftet

§ 536a Abs. 1 BGB gibt dem Mieter „unbeschadet der Rechte aus § 536“ einen Anspruch auf Schadensersatz, und zwar in drei Fällen. Erstens: Der Mangel war schon bei Vertragsschluss vorhanden. Dann haftet der Vermieter ohne Verschulden, man spricht von Garantiehaftung. Zweitens: Der Mangel entsteht später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat. Drittens: Der Vermieter kommt mit der Beseitigung des Mangels in Verzug.

Ersatzfähig sind vor allem Mangelfolgeschäden. Etwa: Eine bei Vertragsschluss schon schadhafte Wasserleitung platzt und zerstört das Sofa des Mieters. Die Garantiehaftung für anfängliche Mängel kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH sogar in Formularverträgen abbedingen (BGH, Urteil vom 21.7.2010, XII ZR 189/08). Nach der Kommentarliteratur gilt das auch für Wohnraum (BeckOK BGB/Wiederhold, § 536a Rn. 49). § 536 Abs. 4 BGB gilt für § 536a BGB nicht. Angehörige des Mieters, die in der Wohnung zu Schaden kommen, bezieht die Rechtsprechung über den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ein. Den Anspruch aus § 536a BGB prüfst du in der Klausur als eigene Anspruchsgrundlage, getrennt von der Minderung.

Aufwendungsersatz nach § 536a BGB: Selbstbeseitigung des Mangels

Der Mieter darf den Mangel nach § 536a Abs. 2 BGB selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (Nr. 1) oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (Nr. 2). In beiden Fällen braucht der Mieter keine Einwilligung des Vermieters. Nummer 2 meint Notfälle. Etwa: Am Wochenende bricht ein Rohr, und das Wasser durchnässt schon die Decke. § 536a Abs. 2 BGB ist insoweit abschließend. Liegt keiner der beiden Fälle vor, bekommt der Mieter die Kosten der Mangelbeseitigung nicht ersetzt, auch nicht über § 539 Abs. 1 BGB und die Geschäftsführung ohne Auftrag. Sonst könnte er den Vorrang des Vermieters bei der Beseitigung umgehen.

Fristlose Kündigung durch den Mieter, § 543 BGB

Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen, kann er nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB fristlos kündigen. Vorher muss er dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). § 543 Abs. 4 BGB erklärt die §§ 536b und 536d BGB für entsprechend anwendbar. Bei Wohnraum kommt § 569 Abs. 1 BGB hinzu: Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt ein wichtiger Grund vor.

Mietmangel in der Klausur: Fall und typische Fehler

Zurück zu M und ihrer Schimmelwand.

Klausurfall: Schimmel in der Mietwohnung

Sachverhalt: M hat von V eine Wohnung gemietet. Die Kaltmiete beträgt 900 Euro, die Nebenkostenvorauszahlung 150 Euro. Ende Januar zeigt sich im Schlafzimmer großflächiger Schimmel, M meldet ihn sofort. Ein Gutachter stellt fest: Ursache ist eine undichte Fassade. V unternimmt nichts. M weiß zunächst nicht, dass sich die Miete bei einem Mangel kraft Gesetzes mindert, und zahlt im Februar und März die volle Miete ohne Vorbehalt. Erst danach erfährt sie davon und überweist im April nur 840 Euro. Angemessen ist eine Minderung um 20 Prozent. Mit diesen Daten prüfst du zwei Ansprüche. V verlangt 210 Euro für April. M verlangt 420 Euro für Februar und März zurück.

Anspruch V gegen M auf 210 Euro: Der Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB ist mit dem Mietvertrag entstanden. Er könnte nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB in Höhe von 210 Euro ausgeschlossen sein. Der Schimmel ist eine nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, die während der Mietzeit entstanden ist. Großflächiger Schimmel im Schlafzimmer beeinträchtigt den Gebrauch erheblich. Der Einwand, M lüfte falsch, scheitert am Gutachten: Die Ursache liegt in der Bausubstanz, M hat den Mangel nicht zu vertreten. M hat den Mangel sofort angezeigt, § 536c Abs. 2 BGB greift nicht. Die vorbehaltlose Zahlung im Februar und März schließt die Minderung für April nicht aus, weil § 536b BGB auf später bekannt gewordene Mängel nicht analog anwendbar ist. Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete von 1.050 Euro, 20 Prozent davon sind 210 Euro. V hat keinen Anspruch.

Anspruch M gegen V auf 420 Euro: In Betracht kommt § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. V hat die volle Miete durch Leistung der M erlangt. In Höhe von je 210 Euro fehlte der Rechtsgrund, weil die Miete kraft Gesetzes gemindert war. § 814 BGB greift nicht: M kannte nur den Schimmel, nicht die Minderung, und wusste deshalb nicht, dass sie insoweit nichts schuldete. Für eine Verwirkung nach § 242 BGB fehlen nach zwei Monaten Zeit- und Umstandsmoment. M kann 420 Euro zurückverlangen.

Typische Fehler in der Klausur

• § 536 BGB als Anspruchsgrundlage prüfen, obwohl die Minderung eine Einwendung gegen § 535 Abs. 2 BGB ist.
• Eine Minderungserklärung verlangen, wie es § 441 BGB im Kaufrecht vorsieht.
• Die Quote von der Nettokaltmiete berechnen statt von der Bruttomiete.
• Bei vorbehaltloser Zahlung § 536b BGB analog anwenden, statt § 814 BGB und Verwirkung zu prüfen.
• § 536c Abs. 2 BGB übersehen, obwohl der Sachverhalt eine verspätete Anzeige erwähnt.
• Den Schadensersatz nach § 536a BGB in der Minderung mitprüfen, statt ihn als eigenen Anspruch aufzubauen.

Fazit

§ 536 BGB passt in einen Satz: Ist die Mietsache mangelhaft, zahlt der Mieter kraft Gesetzes weniger. In der Klausur prüfst du das als Einwendung gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters, in sechs Schritten vom Mietvertrag bis zur Höhe. Die Schwerpunkte liegen beim Mangelbegriff und beim Ausschluss, rechnerisch beim Ansatz der Bruttomiete. Ich empfehle dir, den Schimmelfall oben einmal ohne Vorlage selbst aufzubauen. Wie die Mietminderung in das übrige Mietrecht passt, zeigt der Artikel zum Mietvertrag nach § 535 BGB.

Weiterlesen

• Kündigung durch Vermieter, § 573 BGB: Eigenbedarf, Verwertungskündigung und das berechtigte Interesse als Gegenstück zur Kündigung wegen eines Mangels.
• Mietkaution, § 551 BGB: Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses.
• Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB: Was mit dem Mietvertrag passiert, wenn die Wohnung verkauft wird.
• Untervermietung, § 553 BGB: Der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung und das berechtigte Interesse des Mieters.
• Lernplan Vertragliche Schuldverhältnisse (PDF, kostenlos): in Woche 4 von 6 geht es um „Miete, Leasing, Pacht, Leihe, Darlehen“, mit Wochenplan und Kernfragen zum Selbstcheck.
• Lernplan Große Übung Zivilrecht (PDF, kostenlos): der Zivilrechtsstoff für die Große Übung in 38 Kapiteln, vom BGB AT bis zum Sachenrecht, für einen Monat, zwei oder vier Monate.