Unterschied Pacht und Miete in Jura: Leasing & Sachdarlehen

Lena übernimmt das Café ihrer Tante: Räume, Espressomaschine, Tische, Geschirr und die Stammkundschaft, die jeden Morgen kommt. Über dem Vertrag steht „Mietvertrag“, die Tante bekommt jeden Monat 1.800 Euro. Ist das wirklich eine Miete?

Der Unterschied zwischen Pacht und Miete liegt im Ertrag. Bei der Miete nach § 535 BGB darf der Mieter eine Sache nur gebrauchen. Bei der Pacht nach § 581 BGB darf der Pächter sie gebrauchen und zusätzlich die Früchte ziehen, also die Erträge behalten. Gepachtet werden außerdem Rechte, gemietet nur Sachen.

Leihe, Leasing und Darlehen gehören zur selben Familie der Überlassungsverträge. In der Klausur entscheidet die Einordnung über die Anspruchsgrundlage: Für Leihe und Darlehen gelten eigene Normen, der Verleiher haftet außerdem milder. Die Pacht läuft über § 581 Abs. 2 BGB weitgehend nach Mietrecht.

Auf einen Blick:

• Miete und Pacht: entgeltlich, dieselbe Sache zurück; Pacht zusätzlich mit Fruchtziehung und auch über Rechte, im Übrigen gilt über § 581 Abs. 2 BGB das Mietrecht.
• Leihe (§ 598 BGB): unentgeltlich; ohne Rechtsbindungswille bleibt es eine bloße Gefälligkeit, für die § 599 BGB nicht gilt.
• Darlehen (§ 488 BGB) und Sachdarlehen (§ 607 BGB): Der Empfänger darf das Erhaltene verbrauchen, zurück kommt nur Gleichartiges oder der Betrag.
• Leasing: gesetzlich nicht geregelt, nach der Rechtsprechung ein atypischer Mietvertrag mit Finanzierungsfunktion.
• Lernplan: Miete, Pacht, Leihe, Leasing und Darlehen sind Woche 4 im kostenlosen Lernplan Vertragliche Schuldverhältnisse.

Der wesentliche Unterschied zwischen Pacht und Miete: Ertrag und Fruchtziehung

Miete und Pacht sind beide entgeltliche Gebrauchsüberlassungen auf Zeit. Der wesentliche Unterschied liegt in zwei Merkmalen: Im Gegensatz zur Miete darf der Pächter die Früchte ziehen, und Pachtgegenstand kann jeder Gegenstand sein, auch ein Recht. Fehlt beides, bleibt es Miete. Welchen Namen die Parteien dem Vertrag geben, ändert daran nichts.

Miete nach § 535 BGB: Der Mieter darf nur gebrauchen

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter „den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“. Der Mieter zahlt dafür die vereinbarte Miete, § 535 Abs. 2 BGB. Mietobjekt ist immer eine Sache im Sinne des § 90 BGB: eine Wohnung, ein Auto, ein Gebrauchsgegenstand wie ein Werkzeug, eine Lagerhalle.

Gebrauch heißt: wohnen, fahren, lagern, benutzen. Erträge aus der Sache stehen dem Mieter nach dem Gesetz nicht zu. Die Pflichten der Parteien, die Mängelrechte und die Kündigung findest du ausführlich im Artikel zum Mietvertrag nach § 535 BGB mit Schema und kompakt auf der Wissensseite zum Mietvertrag, §§ 535 ff. BGB.

Pacht nach § 581 BGB: Gebrauch plus Ertrag

Schlag kurz § 581 Abs. 1 BGB auf. Die Norm verpflichtet den Verpächter, dem Pächter neben dem Gebrauch auch „den Genuss der Früchte“ zu gewähren:

Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
§ 581 Abs. 1 BGB

Was Früchte sind, sagt § 99 BGB: die Erzeugnisse einer Sache (Äpfel, Getreide, Milch), die sonstige Ausbeute (Kies aus der Grube) und die Erträge eines Rechts. Fruchtziehung ist also das Recht, diesen Ertrag für sich zu behalten. Begrenzt ist es durch die „ordnungsmäßige Wirtschaft“: Wer eine Obstwiese gepachtet hat, darf ernten, aber nicht die Bäume fällen und als Brennholz verkaufen.

Das Entgelt heißt beim Pachtvertrag Pacht oder Pachtzins. Der Pachtvertrag ist wie die Miete ein Dauerschuldverhältnis, die Pachtsache bleibt im Eigentum des Verpächters. Mehr zur Pacht als eigenem Vertragstyp liest du im Artikel zum Pachtvertrag nach § 581 BGB; den Kurztext dazu bietet die Wissensseite zum Pachtvertrag, §§ 581 ff. BGB.

Was gepachtet statt gemietet wird

Ob ein Gegenstand gepachtet oder gemietet ist, entscheidet der objektive Vertragsinhalt. Für eine Pacht spricht, dass die überlassene Sache schon bei Vertragsschluss so eingerichtet ist, dass sie ohne eigene Ausstattung des Nutzers Ertrag abwerfen kann. Typische Pachtobjekte:

• landwirtschaftliche Flächen, Obstwiesen und Weinberge (Landpacht nach §§ 585 ff. BGB)
• eine Gaststätte oder ein Hotel samt Inventar, also ein Betrieb in der Gastronomie, der sofort weiterlaufen kann
• ein ganzes Unternehmen mit Kundenstamm
• eine Kiesgrube mit dem Recht, Kies abzubauen
• Rechte wie ein Patent oder das Jagdausübungsrecht (Jagdpacht nach § 11 Bundesjagdgesetz)
• der Kleingarten: Für Kleingartenpachtverträge gilt nach § 4 Abs. 1 BKleingG das Pachtrecht des BGB

Leere Gewerbeimmobilien sind dagegen in aller Regel Mietobjekte. Wer einen leeren Laden anmietet, muss Einrichtung und Kunden erst selbst schaffen; der Gewinn stammt aus seinem eigenen Betrieb, nicht aus der überlassenen Sache. Ebenso ist das Wohnhaus mit Garten Miete, auch wenn der Mieter im Garten Tomaten zieht. Hier liegt auch die Antwort für Lena. Sie übernimmt einen laufenden Betrieb mit Inventar und Stammkundschaft. Das spricht deutlich für einen Pachtvertrag, gleich welche Überschrift er trägt.

Ist der Pächter Eigentümer der Früchte?

Am Pachtobjekt selbst nie: Obstwiese, Gaststätte und Kiesgrube bleiben Eigentum des Verpächters, der Pächter ist nur Besitzer. An den Früchten erwirbt er dagegen Eigentum. § 956 Abs. 1 BGB lässt den Pächter, dem der Eigentümer die Aneignung gestattet und den Besitz überlassen hat, mit der Trennung Eigentümer der Erzeugnisse werden. Der Apfel gehört also in dem Moment dem Pächter, in dem er vom Baum gepflückt wird.

Abzugrenzen ist der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB. Er gewährt ebenfalls Nutzungsrechte an einer Sache, ist aber ein dingliches Recht und wirkt gegen jeden. Die Pacht ist ein schuldrechtlicher Vertrag und bindet grundsätzlich nur die Vertragspartei, mit der der Pächter abgeschlossen hat. Bei einem verpachteten Grundstück tritt ein Käufer allerdings über §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 566 BGB in den Pachtvertrag ein.

Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter: Mietrecht, Laufzeit und Kündigung

Für die Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter brauchst du im BGB kaum eigene Normen. § 581 Abs. 2 BGB verweist für den Pachtvertrag „mit Ausnahme des Landpachtvertrags“ auf das Mietrecht, „soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt“. Eigenes Pachtrecht gibt es also für Inventar, Kündigungsfrist und verspätete Rückgabe, für den Rest gelten die §§ 535 ff. BGB entsprechend.

Gilt das Mietrecht für den Pachtvertrag?

Ja, über die Verweisung des § 581 Abs. 2 BGB. Der Verpächter schuldet wie ein Vermieter die Überlassung in gebrauchstauglichem Zustand und die Instandhaltung. Für Mängel der Pachtsache haftet er über §§ 581 Abs. 2, 536 ff. BGB. Bei einem Mangel mindert sich die Pacht. Bei der Pacht prüfst du also oft dieselbe Norm wie bei der Miete, nur mit dem Zusatz „i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB“.

Zwei mietrechtliche Kündigungsrechte schließt § 584a BGB aus. Der Pächter kann nicht nach § 540 Abs. 1 BGB kündigen, wenn der Verpächter die Unterverpachtung verweigert. Der Verpächter kann nicht nach § 580 BGB beim Tod des Pächters kündigen. Das Wohnraummietrecht der §§ 549 ff. BGB hilft dem Pächter ohnehin nicht, denn wer eine Immobilie pachtet, pachtet in aller Regel keine Wohnung.

Befristet oder unbefristet verpachten

Ein Pachtverhältnis lässt sich befristet oder unbefristet vereinbaren. Ist die Pachtzeit vertraglich festgelegt, endet der Vertrag mit ihrem Ablauf, ohne dass jemand kündigen muss (§§ 581 Abs. 2, 542 Abs. 2 BGB). Vorher kommt nur die außerordentliche Kündigung in Betracht. Läuft die Pacht ohne feste Laufzeit, braucht es eine Kündigung. Bei Grundstücken und Rechten setzt das Pachtrecht dafür eigene Fristen, gebunden an das Pachtjahr.

Unbefristete Pachtverträge: Kündigung nach § 584 BGB

Für unbefristete Pachtverträge über ein Grundstück oder ein Recht regelt § 584 BGB die Kündigungsfrist: Die Kündigung ist „nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig“ und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erklärt werden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Ein Verpächter, der zum Ende eines Pachtjahres kündigen will, plant also rund sechs Monate Vorlauf ein. Bei Geschäftsräumen ist der Vorlauf ähnlich, doch § 580a Abs. 2 BGB erlaubt die Kündigung zum Ablauf jedes Kalendervierteljahres. Die Pacht endet dagegen nur zum Schluss des Pachtjahres.

Der Pächter hat in Aussaat, Personal oder Wareneinkauf investiert. Deshalb soll er den Ertrag eines vollen Pachtjahres noch einfahren können. Die Frist des § 584 Abs. 1 BGB gilt nach Absatz 2 auch dann, wenn ein Pachtverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann. Die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzugs, bleibt über §§ 581 Abs. 2, 543 BGB möglich. Einen Überblick über beide Kündigungsarten im BGB gibt der Artikel zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung.

Inventar und Landpacht

Bei der Verpachtung eines Grundstücks mit Inventar muss der Pächter die einzelnen Inventarstücke erhalten, also warten und reparieren (§ 582 Abs. 1 BGB). Geht ein Stück verloren oder lässt es sich nicht mehr sinnvoll reparieren und hat der Pächter das nicht zu vertreten, muss der Verpächter es ersetzen (§ 582 Abs. 2 S. 1 BGB). Übernimmt der Pächter das Inventar zum Schätzwert mit der Pflicht, es bei Vertragsende zum Schätzwert zurückzugewähren, trägt er nach § 582a Abs. 1 BGB die Gefahr des zufälligen Untergangs selbst. Für Lenas Café heißt das: Lässt sich die Espressomaschine nach einem Kurzschluss, den Lena nicht zu vertreten hat, nicht mehr sinnvoll reparieren, muss die Tante eine neue stellen. Eine lohnende Reparatur zahlt dagegen Lena.

Die Landpacht der §§ 585 ff. BGB ist ein eigener Vertragstyp für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, also für Flächen, die ein Landwirt zur Bewirtschaftung pachtet. Auf sie verweist § 581 Abs. 2 BGB gerade nicht. Sie hat eigene Kündigungsfristen: Nach § 594a Abs. 1 BGB kündigt jeder Vertragsteil spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs.

Miete und Pacht im Vergleich mit Leihe, Leasing und Darlehen

Miete und Pacht sind zwei von sechs Verträgen, die das Gleiche tun: Einer überlässt dem anderen etwas auf Zeit. Was sie trennt, sind drei Merkmale: das Entgelt, Gebrauch oder Ertrag und die Frage, ob dieselbe Sache zurückkommt. Die Tabelle stellt die sechs Verträge nach diesen Merkmalen nebeneinander.

Gebrauchsüberlassung oder Kapitalüberlassung

Miete, Pacht, Leihe und Leasing sind Gebrauchsüberlassung: Der Überlassende bleibt Eigentümer, der andere bekommt nur Besitz und ein Nutzungsrecht auf Zeit. Darlehen und Sachdarlehen sind Kapitalüberlassung. Hier soll der Empfänger die Sache verbrauchen dürfen: das Geld ausgeben, das Mehl verbacken. Beim Sachdarlehen und bei Bargeld wird er dafür Eigentümer, beim Darlehen in Buchgeld bekommt er das Guthaben. Anschaulich lässt sich das Gelddarlehen als „Kapitalmiete“ beschreiben: Der Darlehensnehmer zahlt für die zeitweise Nutzung des Geldes, so wie der Mieter für die Nutzung der Wohnung.

Dieselbe Sache zurück oder Sachen gleicher Art

Am Ende jedes Überlassungsvertrags steht ein Rückgabeanspruch. Mieter, Pächter und Entleiher geben exakt die Sache zurück, die sie bekommen haben (§§ 546, 604 BGB). Beim Sachdarlehen schuldet der Darlehensnehmer dagegen „Sachen gleicher Art, Güte und Menge“ (§ 607 Abs. 1 S. 2 BGB), beim Gelddarlehen den Betrag. Das Wort „leihen“ aus dem Alltag hilft hier nicht weiter: Wer sich beim Nachbarn sechs Eier „leiht“ und später sechs andere zurückbringt, hat ein Sachdarlehen geschlossen, keine Leihe.

Prüfungsschema: Pacht oder Miete, Leihe oder Darlehen?

In der Klausur stellt sich die Frage nach dem Vertragstyp fast nie ausdrücklich. Sie steckt im Obersatz: Ein Anspruch auf Zahlung der Pacht setzt einen Pachtvertrag voraus, ein Anspruch auf Rückzahlung einen Darlehensvertrag. Deshalb lohnt sich eine feste Reihenfolge, die von der allgemeinsten Frage zur speziellsten läuft.

Die vier Abgrenzungsfragen

1. Was wird überlassen? Geld führt zum Darlehen nach § 488 BGB. Eine vertretbare Sache, die der Empfänger verbrauchen und in gleicher Art zurückgeben soll, führt zum Sachdarlehen nach § 607 BGB. Bleibt der Überlassende Eigentümer und kommt dieselbe Sache zurück, geht es weiter mit Frage 2.
2. Ist die Überlassung entgeltlich? Wenn nicht, prüfst du die Leihe nach § 598 BGB, vorher aber den Rechtsbindungswillen. Fehlt er, liegt nur eine Gefälligkeit vor.
3. Darf der Nutzer Früchte ziehen, oder wird ein Recht überlassen? Dann ist es Pacht nach § 581 BGB, bei landwirtschaftlichen Grundstücken Landpacht nach § 585 BGB.
4. Finanziert ein Dritter die Sache für den Nutzer? Kauft ein Leasinggeber die Sache beim Händler, überlässt sie dem Nutzer gegen Raten und wälzt Gefahr und Mängelrisiko auf ihn ab, liegt ein Leasingvertrag vor. Sonst bleibt es bei der Miete nach § 535 BGB.

Ob dieselbe Sache zurückkommt, trennt die beiden großen Gruppen am schnellsten; deshalb steht die Frage vorn. Die Unentgeltlichkeit sortiert dann die Leihe aus, die Fruchtziehung die Pacht. Leasing kommt zuletzt, weil es im Kern ein Mietvertrag ist und erst seine Finanzierungsfunktion es besonders macht.

Pachtvertrag oder Mietvertrag bei gemischten Verträgen

Schwierig wird es, wenn ein Vertrag Elemente beider Typen enthält: Räume plus Inventar, eine Wohnung mit einem kleinen Acker, ein Laden mit übernommenem Warenlager. Solche Verträge werden nicht in einen Mietteil und einen Pachtteil aufgespalten. Ob Miete oder Pacht vorliegt, entscheidet der wesentliche Vertragszweck, also der Schwerpunkt dessen, was überlassen wird. Liegt er auf einem Betrieb, der aus sich heraus Ertrag bringt, ist der gesamte Vertrag Pacht. Liegt er auf Räumen, die der Nutzer selbst erst zum Betrieb macht, ist es Miete.

Die Wissensseite zum typengemischten Vertrag zeigt das Prinzip auch für andere Vertragskombinationen. Zwei Grenzfälle betreffen die Abgrenzung vom Kauf. Ein Vertrag über den Abbau von Kies oder Sand ist in der Regel Pacht, kein Kauf, wenn der Berechtigte das Grundstück in Besitz bekommt. Dass der Abbau die Substanz verbraucht, schadet nicht. Der Kies ist „sonstige Ausbeute“, also Frucht nach § 99 Abs. 1 BGB. Der Mietkauf ist bis zur Ausübung der Kaufoption Miete.

Leihe, Darlehen und Sachdarlehen: Was ohne Miete bleibt

Fehlt das Entgelt oder kommt nur Gleichartiges zurück, scheiden Miete und Pacht aus. Dann bleiben drei Verträge, die im Alltag alle „leihen“ heißen: Leihe, Gelddarlehen und Sachdarlehen. Die Leihe trennt von den beiden Darlehen, was zurückkommt: Der Entleiher gibt dieselbe Sache zurück, der Darlehensnehmer nur Gleichartiges oder den Geldbetrag.

Leihe oder Miete: Gefälligkeitsmiete und Gefälligkeit

Die Leihe ist die unentgeltliche Variante der Miete. Der Verleiher muss dem Entleiher „den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestatten“, § 598 BGB. Leiht dir die Nachbarin ihren Rasenmäher fürs Wochenende, ist das Leihe. Das gilt aber nur, wenn sie sich rechtlich binden wollte. Zahlst du ihr dafür zehn Euro, ist es Miete.

Wie wenig Geld genügt? Auch ein Entgelt weit unter dem Marktpreis macht den Vertrag zur Miete, man spricht dann von einer Gefälligkeitsmiete. Das hat der BGH für die Überlassung von Wohnraum bestätigt. Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung grenzt er nach Anlass und Zweck ab, ob Miete, Leihe, ein Nutzungsverhältnis eigener Art oder eine bloße Gefälligkeit vorliegt (BGH, Urteil vom 20.09.2017, VIII ZR 279/16). Ob jemand sich binden wollte, beurteilt das Gericht nach der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung der Sache für den Empfänger. Dass der Nutzer Reparaturen oder Nebenkosten trägt, macht übrigens noch keine Miete: Auch der Entleiher trägt nach § 601 Abs. 1 BGB die gewöhnlichen Erhaltungskosten.

Wie weit die Leihe reicht, zeigt die lebenslange Wohnung. Überlässt jemand einem anderen eine Wohnung unentgeltlich auf Lebenszeit, ist das Leihe und keine Schenkung nach § 516 BGB. Der Vertrag braucht also keine notarielle Form (BGH, Urteil vom 27.01.2016, XII ZR 33/15). Die Gebrauchsüberlassung wendet dem Entleiher nichts aus dem Vermögen des Verleihers zu. Sie lässt ihm nur die Nutzung.

Alle Einzelheiten stehen im Artikel zur Leihe nach § 598 BGB mit Haftung und Schema, die Kurzfassung auf der Wissensseite zur Leihe, §§ 598 ff. BGB.

Haftung des Verleihers nach § 599 BGB

Wer etwas umsonst hergibt, soll dafür nicht streng haften. Der Verleiher hat deshalb nach § 599 BGB „nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten“. Für Mängel der Sache haftet er nach § 600 BGB nur, wenn er sie arglistig verschweigt. Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Sache und Verwendungsersatzansprüche verjähren nach § 606 BGB schon in sechs Monaten.

Das Haftungsprivileg gilt nur, wenn ein Leihvertrag besteht. Bei einer reinen Gefälligkeit ohne Rechtsbindungswillen gibt es keinen Vertrag, also auch keine Pflichten aus §§ 598 ff. BGB. Der BGH hat es abgelehnt, die Pflicht des Entleihers aus § 603 S. 2 BGB auf eine Gefälligkeitsüberlassung zu übertragen, und verlangt, vor jeder Haftungsfrage Leihe und Gefälligkeit zu trennen (BGH, Urteil vom 04.08.2010, XII ZR 118/08). Einen stillschweigenden Haftungsausschluss bei nachbarlicher Gefälligkeit nimmt er nur unter engen Voraussetzungen an (BGH, Urteil vom 26.04.2016, VI ZR 467/15).

Darlehensvertrag nach § 488 BGB und Sachdarlehen nach § 607 BGB

Beim Gelddarlehen verpflichtet sich der Darlehensgeber, einen Geldbetrag zur Verfügung zu stellen; der Darlehensnehmer zahlt den geschuldeten Zins und bei Fälligkeit das Darlehen zurück, § 488 Abs. 1 BGB. Der Zins ist kein Wesensmerkmal. Auch das zinslose Darlehen unter Freunden bleibt ein Darlehen, keine Leihe, weil nur der Betrag zurückkommt und nicht dieselben Geldscheine. Ist keine Rückzahlungszeit vereinbart, wird das Darlehen durch Kündigung mit einer Frist von drei Monaten fällig. Ein zinsloses Darlehen darf der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zurückzahlen, § 488 Abs. 3 BGB.

Gibt ein Unternehmer einem Verbraucher Kredit, kommen die §§ 491 ff. BGB hinzu: Schriftform nach § 492 Abs. 1 BGB, Informationspflichten und ein Widerrufsrecht nach §§ 495, 355 BGB. Wie der Widerruf abläuft, erklärt der Artikel zum Widerrufsrecht nach § 355 BGB. Ist der Zins wucherisch hoch, ist der Vertrag nach § 138 BGB nichtig. Der Darlehensgeber bekommt dann keine Zinsen. Die Darlehenssumme muss der Darlehensnehmer aber bei Fälligkeit zurückzahlen. Die Folgen der Nichtigkeit im BGB laufen hier über das Bereicherungsrecht und § 817 S. 2 BGB. Die Grundlagen fasst die Wissensseite zum Darlehensvertrag, §§ 488 ff. BGB zusammen.

Das Sachdarlehen regelt § 607 BGB für vertretbare Sachen, also Sachen, die im Verkehr nach Zahl, Maß oder Gewicht bestimmt werden. Der Darlehensnehmer wird Eigentümer und schuldet „Sachen gleicher Art, Güte und Menge“. Typische Fälle sind die Eier aus der Nachbarwohnung oder Europaletten, die der Lieferant bringt und gegen andere Paletten gleicher Art zurücktauscht. Ein Entgelt ist möglich, aber nicht nötig: Auch das unentgeltliche Sachdarlehen fällt unter § 607 BGB. Für Geld gelten die §§ 607 ff. BGB nicht, das stellt § 607 Abs. 2 BGB klar. Kein Darlehen ist dagegen der Sparvertrag. Er ist eine unregelmäßige Verwahrung von Geld nach § 700 BGB; das Darlehensrecht gilt für ihn nur über die Verweisung in § 700 Abs. 1 S. 1 BGB (Wissensseite Sparvertrag, §§ 700, 488 ff. BGB).

Leasing: atypischer Mietvertrag mit Finanzierungsfunktion

Einen eigenen Abschnitt für den Leasingvertrag hat das BGB nicht. Bei einem Leasingvertrag wird ein Gegenstand, der sich über die Vertragszeit wirtschaftlich verbraucht, gegen Raten überlassen; das Leasingentgelt deckt diesen Wertverlust ab. Rechtlich ordnet man den Leasingvertrag als atypischen Mietvertrag ein: Die §§ 535 ff. BGB gelten, aber mit Abweichungen bei Gefahr und Gewährleistung. Die Kurzfassung bietet die Wissensseite zum Leasingvertrag.

Finanzierungsleasing im Dreieck

Das Finanzierungsleasing hat drei Beteiligte. Der Leasingnehmer sucht sich beim Händler ein Auto aus. Die Leasinggesellschaft kauft es dort (Kaufvertrag zwischen Leasinggeber und Verkäufer) und überlässt es dem Leasingnehmer für eine feste Grundmietzeit gegen monatliche Raten (Leasingvertrag). Während dieser Zeit kann der Leasingnehmer nicht ordentlich kündigen. Anders als ein Mieter trägt er auch das Risiko, dass die Sache zerstört oder gestohlen wird.

Wirtschaftlich ist das ein Kredit. Der Leasingnehmer bringt den Kaufpreis nicht auf einmal auf, er finanziert die Nutzung über die Laufzeit.

Mängel: Abtretung statt Mietrecht

Wäre das Leasing eine gewöhnliche Miete, müsste der Leasinggeber nach Mietrecht für Mängel einstehen. Das schließen Leasingverträge regelmäßig aus. Im Gegenzug tritt der Leasinggeber dem Leasingnehmer seine kaufrechtlichen Mängelansprüche gegen den Händler ab (§§ 437, 398 BGB). Diese leasingtypische Abtretungskonstruktion hält der BGH auch in AGB für wirksam, solange der Leasingnehmer die Rechte vorbehaltlos und endgültig erhält und gegen den Händler durchsetzen kann. Wie die Abtretung selbst funktioniert, zeigt der Artikel zur Abtretung nach § 398 BGB.

Ist das Auto mangelhaft, wendet sich der Leasingnehmer also an den Händler. Setzt er dort den Rücktritt vom Kaufvertrag durch, fehlt dem Leasingvertrag von vornherein die Geschäftsgrundlage, und der Leasinggeber kann keine Raten mehr verlangen. Das ist ein Anwendungsfall der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Die Raten einstellen darf der Leasingnehmer aber erst, wenn er die abgetretenen Rechte gegen den Händler klageweise geltend macht. Eine bloße Rücktrittserklärung reicht dafür nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 257/12). Fällt der Händler in die Insolvenz, trägt der Leasinggeber das Risiko, dass er den Kaufpreis nicht zurückbekommt.

Leasing für Verbraucher: § 506 BGB und Kilometerleasing

Least ein Verbraucher bei einem Unternehmer, kann der Vertrag als „sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe“ unter § 506 BGB fallen. Dann gelten die Regeln des Verbraucherdarlehens entsprechend, einschließlich des Widerrufsrechts nach §§ 506 Abs. 1 S. 1, 495, 355 BGB. § 506 Abs. 2 S. 1 BGB nennt drei Fälle: Der Verbraucher muss den Gegenstand am Ende erwerben, der Unternehmer kann den Erwerb verlangen, oder der Verbraucher hat für einen bestimmten Restwert einzustehen.

Beim Kilometerleasing fehlt alles davon: Abgerechnet werden nur Mehr- oder Minderkilometer und Schäden. Der BGH hat es deshalb nicht als Finanzierungshilfe eingeordnet und auch eine entsprechende Anwendung von § 506 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB abgelehnt. Ein Widerrufsrecht nach diesen Vorschriften besteht nicht (BGH, Urteil vom 24.02.2021, VIII ZR 36/20). Für die Klausur heißt das: Erst den Vertragstyp des Leasings klären, dann prüfen, ob § 506 Abs. 2 BGB überhaupt greift.

Typische Fehler bei Miete, Pacht, Leihe und Darlehen in der Klausur

Bei Überlassungsverträgen hängt jede spätere Prüfung an der Einordnung. Fünf Fehler bei der Einordnung solltest du kennen.

Niedrige Miete: Der Mieter bleibt Mieter

Zahlt jemand für eine Wohnung nur einen symbolischen Betrag, liegt der Schluss auf Leihe nahe. Ist der Betrag aber als Gegenleistung für die Überlassung vereinbart, ist es Miete, auch als Gefälligkeitsmiete weit unter Marktniveau. Die Übernahme von Neben- oder Reparaturkosten genügt dafür ohne nähere Absprache allerdings nicht. Für den Mieter ist das ein Vorteil. Er genießt den vollen Schutz des Mietrechts statt der Leihe, die ohne bestimmte oder aus dem Zweck folgende Dauer jederzeit endet (§ 604 Abs. 3 BGB).

Verpachten nach dem Etikett statt nach dem Inhalt

„Mietvertrag“ über der Urkunde, wie bei Lena, entscheidet nichts. Maßgeblich ist der objektive Inhalt: Wer einen ertragsfähigen Betrieb mit Inventar überlässt, will verpachten, egal was im Vertrag steht. Umgekehrt wird aus einem leeren Ladenlokal keine Pacht, nur weil die Parteien vom „Pachtzins“ sprechen.

Befristet oder unbefristet: § 584 BGB übersehen

Bei der unbefristeten Pacht passen die Kündigungstermine des Mietrechts meist nicht. § 584 BGB verdrängt für Grundstücke und Rechte die mietrechtlichen Kündigungsfristen und erlaubt die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres mit halbjährlichem Vorlauf. Bei einer befristet geschlossenen Pacht stellt sich die Frage gar nicht, sie endet mit Zeitablauf.

Darlehen umgangssprachlich als Leihe einordnen

„A leiht B 500 Euro“ ist rechtlich ein Darlehen nach § 488 BGB, auch ohne Zinsen. „A leiht B Mehl“ ist ein Sachdarlehen nach § 607 BGB. Leihe bleibt die unentgeltliche Überlassung genau dieser Sache. Die Alltagssprache des Sachverhalts übernimmst du deshalb nie ungeprüft in den Obersatz.

Leasing wie einen Kauf prüfen

Beim Leasing besteht der Kaufvertrag zwischen Leasinggeber und Händler, nicht mit dem Leasingnehmer. Prüfst du Mängelrechte direkt aus dem Leasingvertrag nach §§ 434, 437 BGB, fehlt die Anspruchsgrundlage. Der Weg führt über die abgetretenen Rechte des Leasinggebers aus dem Rücktritt vom Kaufvertrag nach §§ 437, 323 BGB und erst danach zurück in den Leasingvertrag.

So lernst du Miete, Leasing, Pacht, Leihe und Darlehen

Ich empfehle, das Thema nicht Vertrag für Vertrag auswendig zu lernen, sondern entlang der vier Abgrenzungsfragen. Lerne zuerst die Miete richtig, mit Pflichten, Mängelrechten und Kündigung. Pacht, Leihe und Leasing erklärst du dann als Abwandlungen der Miete: Früchte und Rechte, fehlendes Entgelt, Finanzierung. Darlehen und Sachdarlehen lernst du als Gegenstück, an der Frage, was zurückkommt.

Lerne die Normen dabei paarweise: § 535 neben § 581, § 598 neben § 535, § 488 neben § 607. Mit diesen Paaren findest du im Gesetz auch die Sondervorschriften schnell: die Pachtnormen §§ 582 bis 584b, die Leihnormen §§ 599 bis 606. Und keine Sorge, wenn dir die Wohnraummiete am Anfang zu viel ist. Sie ist ein eigener, großer Block. Einordnen kannst du ihn später mit der Wissensseite zur Wohnraummiete, §§ 549 ff. BGB und dem Überblick zum Zivilrecht im Jurastudium.

Lernplan Vertragliche Schuldverhältnisse

Im kostenlosen Lernplan Vertragliche Schuldverhältnisse ist dieser Stoff Woche 4, „Gebrauchsüberlassung und Kredit“. Der Plan verteilt Miete, Wohnraummiete, Vermieterpfandrecht und Beendigung sowie Leasing, Pacht, Leihe und Darlehen auf einzelne Lerntage und schließt mit Kernfragen zum Selbstcheck.

Fazit

Miete und Pacht trennt der Ertrag: Wer nur gebrauchen darf, mietet; wer auch die Früchte zieht oder ein Recht nutzt, pachtet. Für die Pacht gilt dann über § 581 Abs. 2 BGB weitgehend Mietrecht, mit eigenen Regeln für Inventar und der Kündigung nur zum Schluss des Pachtjahres nach § 584 BGB. Die übrigen Überlassungsverträge ordnest du mit denselben Fragen ein: Ohne Entgelt bleibt die Leihe, mit Rückgabe gleichartiger Sachen oder des Betrags das Darlehen oder Sachdarlehen, mit Finanzierungsdreieck das Leasing.

Weiterlesen

• Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB: Warum ein Erwerber in Miet- und Pachtverträge eintritt und wie du den Fall löst.
• Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags, § 543 BGB: Die fristlose Kündigung, die über § 581 Abs. 2 BGB auch für die Pacht gilt.
• Untervermietung, § 553 BGB: Wann der Mieter Dritten den Gebrauch überlassen darf.
• Mietkaution, § 551 BGB: Höhe, Anlage und Rückzahlung der Sicherheit im Mietverhältnis.